北京等四市試點(diǎn)以房養(yǎng)老 尚無保險(xiǎn)公司申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)
來 源：HR沙龍發(fā)表日期：2014-06-24
北京下月開始試點(diǎn)以房養(yǎng)老
試點(diǎn)期限為兩年;房價(jià)預(yù)期走低，尚無保險(xiǎn)公司申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)
新京報(bào)訊 6月23日，保監(jiān)會(huì)公布《中國保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(俗稱“以房養(yǎng)老”)試點(diǎn)正式啟動(dòng)。北京、上海、廣州及武漢將自7月1日起試點(diǎn)。新京報(bào)記者從保監(jiān)會(huì)得知，到目前為止尚未收到保險(xiǎn)公司開展試點(diǎn)的申請(qǐng)。
保監(jiān)會(huì)謹(jǐn)慎推進(jìn)
反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。
據(jù)了解，《意見》將自2014年7月1日起實(shí)施，在北京、上海、廣州、武漢四所城市開展為期兩年的試點(diǎn)，對(duì)投保人群要求為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。
發(fā)布會(huì)上，保監(jiān)會(huì)人身保險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序成介紹，“以房養(yǎng)老”在國內(nèi)是新鮮事物，在國外也是小眾業(yè)務(wù)，對(duì)此，保監(jiān)會(huì)和保險(xiǎn)公司都比較謹(jǐn)慎。
據(jù)悉，對(duì)申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)的保險(xiǎn)公司有比較嚴(yán)格的要求。申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司應(yīng)具備的條件包括，已開業(yè)滿5年，注冊(cè)資本不少于20億元;滿足保險(xiǎn)公司償付能力管理規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等七項(xiàng)條件。
昨日，記者就“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)情況詢問了幾家保險(xiǎn)公司，只有幸福人壽表示目前正在積極開展相關(guān)產(chǎn)品研發(fā)工作，并表示將積極上報(bào)反向抵押保險(xiǎn)試點(diǎn)申報(bào)材料。但大多數(shù)保險(xiǎn)公司表示暫不知情，目前還沒有聽說要開發(fā)或開展此項(xiàng)產(chǎn)品。
“市場(chǎng)是個(gè)未知數(shù)”
對(duì)此，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融系教授庹國柱對(duì)新京報(bào)記者表示，目前參與“以房養(yǎng)老”的老人到底有多少，市場(chǎng)有多大，還是個(gè)未知數(shù)。同時(shí)，對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，還要面臨房價(jià)下跌和老年人長壽的風(fēng)險(xiǎn)，而且這些風(fēng)險(xiǎn)也是未知，只能邊試邊看。
記者在與一些金融機(jī)構(gòu)接觸過程中，對(duì)方普遍談到房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。在一些大城市出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫的情況下，未來房屋價(jià)值如果大幅貶值，金融機(jī)構(gòu)不愿意承擔(dān)此風(fēng)險(xiǎn)。
另外，我國推行的住宅用地70年年限也是保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂的問題。當(dāng)老人將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的剩余可使用年限已經(jīng)不多。而當(dāng)老人身故后，房子的剩余年限更是所剩無幾。保險(xiǎn)公司依靠剩下的使用年限或許不足覆蓋已支付的養(yǎng)老金成本。
2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，不過業(yè)內(nèi)擔(dān)心抵押房屋需有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是一個(gè)未知風(fēng)險(xiǎn)。
申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司的部分條件
已開業(yè)滿5年，注冊(cè)資本不少于20億元;
滿足保險(xiǎn)公司償付能力管理規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%。
■ 關(guān)鍵問題
房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)如何解決?
針對(duì)房價(jià)波動(dòng)，保監(jiān)會(huì)提出可設(shè)立參與型產(chǎn)品與非參與型產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品指保險(xiǎn)公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房產(chǎn)價(jià)值增長部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品指保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長全部歸屬于投保人。老年人可以根據(jù)自身的承受能力進(jìn)行選擇。
長壽風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)?
保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，保險(xiǎn)公司依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂。如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房價(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，不再向老年人的家屬追償。
完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)怎么界定?
《意見》指出，投保人群應(yīng)為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)是指老年人的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，如果是與子女共享的產(chǎn)權(quán)不符合條件。對(duì)于目前正在按揭的房產(chǎn)，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融系教授庹國柱表示，應(yīng)該可以參與“以房養(yǎng)老”。但是在房地產(chǎn)價(jià)值上會(huì)有所打折。這需要消費(fèi)者和保險(xiǎn)公司一起協(xié)商，按合同執(zhí)行。
期間老人突然身故怎么辦?
庹國柱認(rèn)為這得看老人跟保險(xiǎn)公司是怎么約定的。可以約定到身故為止，也可以約定到一個(gè)固定起付期間。這有很多種情況，比如其中一種是約定起付20年，但老人活到15年，剩下5年的年金也得給老人的家人或子女。
70年產(chǎn)權(quán)問題如何解決?
庹國柱認(rèn)為，評(píng)估的時(shí)候，產(chǎn)權(quán)問題也就考慮進(jìn)去了。如果一個(gè)房子已經(jīng)居住了20年，剩下50年的房子還值多少錢，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后，保險(xiǎn)公司和消費(fèi)者都同意這個(gè)價(jià)格，那就按這個(gè)成交簽訂合同。另外，簽約一段時(shí)間后，房子出現(xiàn)質(zhì)量問題導(dǎo)致不能使用怎么辦?庹國柱認(rèn)為，在簽訂合同之前，保險(xiǎn)公司要對(duì)房子進(jìn)行檢查評(píng)估。簽訂合同之后，出現(xiàn)的問題和風(fēng)險(xiǎn)就要由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。
■ 背景
10年“自發(fā)”試點(diǎn) 效果不佳
其實(shí)“以房養(yǎng)老”并非新鮮話題，我國自提出“以房養(yǎng)老”的概念已有10年，從2007年開始，北京、上海、南京、杭州等地都有過一些自發(fā)性試點(diǎn)，可惜效果不佳，并未被市場(chǎng)接受。
根據(jù)以往試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，老人和保險(xiǎn)公司存在巨大利益博弈。老人認(rèn)為“萬一我還沒領(lǐng)夠錢就死了，那豈不是便宜了保險(xiǎn)公司。”對(duì)保險(xiǎn)公司而言，存在著“房子已經(jīng)到期，而老人還活著”的風(fēng)險(xiǎn)。
平安證券繳文超認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”最大的風(fēng)險(xiǎn)來自房地產(chǎn)價(jià)值的不可判性和資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，這會(huì)限制“以房養(yǎng)老”的規(guī)模。
繳文超認(rèn)為，中國的養(yǎng)老文化和人文因素決定老人或子女參與的積極性不高。一位網(wǎng)友表示，中國的傳統(tǒng)觀念仍是“養(yǎng)兒防老”，另外老人對(duì)于生活了一輩子的房屋寧可去世后留給子女繼承，也不愿意交給銀行處理。因此“以房養(yǎng)老”適合無子女的老人。
■ 相關(guān)
業(yè)界呼吁出臺(tái)鼓勵(lì)措施
據(jù)保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在前期，保監(jiān)會(huì)曾找了包括幸福人壽、泰康人壽、太平洋人壽、平安人壽等七八家保險(xiǎn)公司成立了一個(gè)課題組，開展研究。
民政部副部長竇玉沛此前表示，為大眾提供市場(chǎng)化的、社會(huì)化的、可選擇的服務(wù)，首先還是要居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，其次要以社區(qū)(養(yǎng)老)服務(wù)為依托，同時(shí)要以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充。“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)就是諸多養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品中的一個(gè)選項(xiàng)，它完全是一種自愿的、自主選擇的行為。
對(duì)于實(shí)際操作中遇到的難題，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇建議，可由中國保監(jiān)會(huì)、民政部牽頭并邀請(qǐng)住建部、財(cái)政部與稅務(wù)總局參加方案設(shè)計(jì)，明晰抵押房屋權(quán)屬關(guān)系;建立對(duì)長壽保戶的政府補(bǔ)貼機(jī)制以化解所謂的“長壽風(fēng)險(xiǎn)”等。
國泰君安分析師李品科認(rèn)為，70年土地使用權(quán)續(xù)期明確化、貸款保險(xiǎn)、政府補(bǔ)貼和稅收減免等出臺(tái)或會(huì)是以房養(yǎng)老的催化劑。
■ 觀點(diǎn)
“以房養(yǎng)老”國外占比不高
國泰君安分析師李品科認(rèn)為，從國際上看反向按揭模式成熟，但普遍占比不高。
公開信息顯示，即使逆按揭模式已經(jīng)成熟的國外，以房養(yǎng)老所占的比例也并不大。2009年，美國使用逆按揭的有房產(chǎn)老年家庭占比僅1.4%;而日本逆按揭因?yàn)橹挥型恋乜梢匀谫Y，且貸款一般有固定期限，還不及美國發(fā)達(dá);英國2012年新發(fā)放反向按揭1.75萬單，占同期65歲以上老人比例不足0.2%。
為此，最早在國內(nèi)提出“以房養(yǎng)老”概念的中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇反復(fù)在公開場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，以房養(yǎng)老不是大眾產(chǎn)品，只是少數(shù)老人愿意接受的小眾產(chǎn)品，能讓老人們多一種養(yǎng)老選擇，是除了政府養(yǎng)老以外的一種補(bǔ)充。而“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”僅是以房養(yǎng)老諸多方式的一種。
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